Endonezya'da arazi mülkiyeti hakları doğrudan şirket türüne bağlıdır. Yanlış yapıyı seçmek sınırlı mülkiyet hakları, daha yüksek maliyetler veya doğrudan hukuki risk anlamına gelebilir. Bu rehber, mevcut şirket türlerini ele alır ve yabancı gayrimenkul yatırımı için PT PMA'nın neden standart olduğunu açıklar.
PT — yerel limited şirket
PT (Perseroan Terbatas), Endonezya'nın standart limited şirketidir. Pay sahiplerinin %100'ünün Endonezyalı olması gerekir — en az iki vatandaş veya tüzel kişi. Asgari kayıtlı sermaye 50 milyon IDR olup %25'inin ödenmiş olması gerekir. Temel avantajı: yerel bir PT, HGB'nin yanı sıra Hak Milik'i (gerçek tam mülkiyet) de elinde tutabilir. Ancak yabancı ortaklığa izin verilmediğinden, bu yapı yalnızca Endonezyalı girişimciler için geçerlidir.
PT PMA — yabancı yatırım şirketi
PT PMA (Penanaman Modal Asing), Endonezya'da doğrudan yabancı ortaklığa izin veren tek yasal şirket yapısıdır. Yatırım Kanunu (25/2007 sayılı), Şirketler Kanunu (40/2007 sayılı) ve Omnibus Kanunu (2020) ile OSS ruhsatlandırma sistemi dahil uygulama yönetmeliklerine tabidir.
Yabancı yatırımcılar çoğu sektörde bir PT PMA'nın %100'üne kadar sahip olabilir. Şirket en az iki pay sahibi gerektirir — her ikisi de yabancı gerçek kişi veya tüzel kişi olabilir. Çoğu durumda Endonezyalı bir ortak gerekmez. Vekil (nominee) düzenlemeleri yasa dışıdır ve Endonezya mahkemelerinde ileri sürülemez.
Sermaye gereksinimleri
Asgari yatırım tutarı 10 milyar IDR'dir (yaklaşık 580.000 EUR). Bu, yalnızca nakit değil, toplam yatırım taahhüdüdür. Aktarılan nakit sermayeyi, arazi ve gayrimenkul değerini, bina ve inşaat maliyetlerini, ekipmanı ve işletme sermayesini kapsar. Çoğu gayrimenkul yatırımında en büyük payı arazi ve bina değeri oluşturur.
PT PMA birden fazla iş faaliyeti yürütüyorsa (her biri ayrı bir KBLI koduna sahip), 10 milyar IDR eşiği faaliyet başına uygulanır.
PT PMA kapsamında arazi hakları
Bir PT PMA, Hak Milik (gerçek tam mülkiyet) sahibi olamaz. Hak Milik sahibi Endonezyalı maliklerden arazi edinilirken, hakkın devir sırasında HGB'ye dönüştürülmesi gerekir — BPN bunu işlem sürecinin bir parçası olarak yürütür.
Kullanılabilir haklar: 80 yıla kadar HGB (inşaat hakkı) ve 70 yıla kadar Hak Pakai (kullanım hakkı). Ticari gayrimenkuller — villalar, oteller, kira yatırımları — için PT PMA üzerinden HGB standart yapıdır.
Avantajlar
Açık nihai lehtarlıkla birlikte yasal yabancı mülkiyet. Bankalarca kabul edilebilir — Endonezya bankaları PT PMA varlıklarını teminat olarak kabul eder. Tamamen devredilebilir — paylar üçüncü kişilere satılabilir. Sınırlı sorumluluk, pay sahiplerini şirket borçlarına karşı korur. Şirket ticari faaliyet yürütebilir ve kira gelirlerini yasal olarak tahsil edebilir.
Dezavantajlar
Hak Milik'e erişim yoktur. Sermaye eşiği yerel bir PT'ninkinden yüksektir. BKPM'ye sunulan üç aylık LKPM raporları dahil sürekli mevzuat uyumu gerektirir. Bazı sektörlerde yabancı ortaklık kısıtlamaları vardır. Kuruluş daha uzun sürer — temel kurulum için genellikle 2–4 hafta, tam faaliyete hazırlık için 1–3 ay.
Diğer yapılar (ve neden uygun değiller)
CV (Commanditaire Vennootschap) — Endonezya vatandaşlarına özgü bir komandit ortaklık. Şirket adına arazi hakkı sahibi olamaz. Yabancı yatırımcılar için uygun değildir.
PT Perorangan — Omnibus Kanunu (2020) ile getirilen tek kişilik limited şirket. Mikro ve küçük işletmelerle sınırlıdır. Yabancılara açık değildir.
Temsilcilik Ofisi (KPPA/KP3A) — yabancı şirketlerin ayrı bir tüzel kişilik kurmadan irtibat amaçlı varlık göstermesine olanak tanır. Ticari faaliyet yürütemez ve gayrimenkul sahibi olamaz.
Bir bakışta karşılaştırma
| Özellik | PT (yerel) | PT PMA | CV | Temsilcilik ofisi |
|---|---|---|---|---|
| Yabancı ortaklık | Hayır | %100'e kadar | Hayır | — |
| Hak Milik (tam mülkiyet) | Evet | Hayır | Hayır | Hayır |
| HGB hakları | Evet | Evet | Hayır | Hayır |
| Asgari sermaye | 50 milyon IDR | 10 milyar IDR | Yok | Yok |
| Ticari faaliyet | Evet | Evet | Sınırlı | Hayır |
| Banka finansmanı | Evet | Evet | Zor | Hayır |
Özetle
Kuta, Lombok'ta gayrimenkul satın alan Avrupalı yatırımcılar için — ister kira geliriyle birlikte kişisel kullanım, ister salt yatırım amacıyla olsun — yasal yabancı mülkiyeti, bankalarca kabul edilebilirliği, devredilebilirliği ve ticari esnekliği bir arada sunan tek yapı HGB'li PT PMA'dır. Tüm Horizen villa alımları bu şekilde yapılandırılır.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya yatırım danışmanlığı niteliği taşımaz. Endonezya mevzuatı sık sık değişir. Yatırım kararları vermeden önce mutlaka nitelikli Endonezyalı hukuk ve vergi profesyonellerine danışın.
