Yabancı olarak Endonezya'da gayrimenkule yatırım yapmak, yapıya ilişkin haklı sorular doğurur. Aşağıda en sık duyduğumuz soruları açık yanıtlarla derledik.
Şirket yapısı
Yabancılar bir Endonezya limited şirketinin tek pay sahibi olabilir mi?
Hayır; ancak yabancılar, en az iki pay sahibi gerektiren bir PT PMA'nın %100'üne kadar sahip olabilir. Her iki pay sahibi de yabancı olabilir — iki yabancı gerçek kişi, bir yabancı gerçek kişi ile bir yabancı şirket veya yabancı bir ana şirket ile iştiraki. Çoğu sektörde Endonezyalı bir ortak zorunluluğu yoktur.
10 milyar IDR asgari yatırım tutarı ne anlama geliyor?
Bu, yalnızca nakit değil, toplam yatırım taahhüdüdür. Nakit sermayeyi, arazi değerini, bina ve inşaat maliyetlerini, ekipmanı ve işletme sermayesini kapsar. En büyük payı genellikle gayrimenkul değeri oluşturur. Bankada 10 milyar IDR bulundurmanız gerekmez.
PT ile PT PMA arasındaki fark nedir?
PT, yalnızca Endonezyalı pay sahiplerinden oluşan yerel bir şirkettir. PT PMA ise yabancı pay sahiplerine (%100'e kadar) izin verir. PT PMA daha yüksek bir asgari yatırım gerektirir (50 milyon IDR'ye karşı 10 milyar IDR), HGB arazi haklarıyla sınırlıdır (Hak Milik yok) ve BKPM'ye ek düzenleyici raporlama yükümlülüğü taşır.
Arazi mülkiyeti
Yabancılar Endonezya'da arazi sahibi olabilir mi?
Doğrudan olamaz. Yabancılar Hak Milik (tam mülkiyet) sahibi olamaz. Pratik seçenekler şunlardır: HGB'li PT PMA (tescilli arazi hakkı, 80 yıla kadar), KITAS sahibi gerçek kişiler için Hak Pakai (tescilli hak, 70 yıla kadar) ve kira sözleşmesi/Hak Sewa (sözleşmeye bağlı hak, sözleşme şartlarına göre). Emlak aracıları "freehold" dediğinde genellikle PT PMA üzerinden HGB'yi kasteder — gerçek süresiz mülkiyeti değil. Vekil (nominee) düzenlemeleri yasa dışıdır.
HGB nedir ve yabancılar için neden "freehold" olarak anılır?
HGB (Hak Guna Bangunan), 80 yıla kadar süren tescilli bir arazi hakkıdır. Hak sahibi gayrimenkule şirketi aracılığıyla doğrudan sahip olduğu için "freehold" olarak anılır; ancak teknik olarak süreyle sınırlıdır. Gerçek tam mülkiyet (Hak Milik) süresizdir. HGB, devlet onayıyla her 30–50 yılda bir yenileme gerektirir. Çoğu yatırımcı için 80 yıl, yatırım ufkunu aşar ve mevzuata uygun, verimli kullanılan gayrimenkuller için yenilemeler genellikle verilir.
HGB yenilemesine kim karar verir?
Devlet — özellikle yerel tapu dairesindeki BPN (Ulusal Arazi Kurumu). Hak sahibi başvurur; ancak onaylama veya reddetme takdiri BPN'dedir. Süreci, sürenin dolmasından bir ila iki yıl önce başlatın.
Yenilemenin koşulları nelerdir?
BPN; verimli kullanımı (arazi tahsis amacına uygun kullanılıyor mu?), izinlere uygunluğu (geçerli IMB/PBG), vergi uyumunu (tüm yıllara ait PBB ödenmiş mi), şirketin durumunu (faal PT PMA, LKPM uyumlu) ve kamu yararını (devletin araziye ihtiyacı var mı?) değerlendirir. Mevzuata uygun gayrimenkullerde ret nadirdir; ancak kullanılmayan araziler, uyum ihlalleri veya devletin altyapı projeleri söz konusu olduğunda görülebilir.
Hak Milik'i benim adıma tutması için Endonezyalı bir vekil (nominee) kullanabilir miyim?
Bu yasa dışıdır, risklidir ve kesinlikle önerilmez. Vekil sözleşmeleri Endonezya hukukunu ihlal eder. Geçersizdir ve ileri sürülemez — hiçbir hukuki dayanağınız olmaz. Endonezya mahkemeleri, nihai lehtarlık iddiasında bulunan yabancılar aleyhine istikrarlı biçimde karar vermektedir. Bunun yerine HGB'li PT PMA, KITAS ile Hak Pakai veya yasal bir kira sözleşmesi kullanın.
İşlemler ve süreç
Hak Milik statüsündeki arazi bir PT PMA'ya satıldığında ne olur?
Devir sırasında HGB'ye dönüştürülmesi gerekir. BPN, dönüşümü sürecin bir parçası olarak yürütür — ayrıca başvurmanız gerekmez. Yeni HGB tapu senedinde hak sahibi olarak PT PMA'nız görünür.
Satın almadan önce hangi durum tespitini yapmalıyım?
Arazi tapusunun gerçekliğini BPN nezdinde doğrulayın ve sınırlarla örtüştüğünü teyit edin. Satıcının satma yetkisine sahip tescilli malik olduğunu teyit edin. Takyidatları kontrol edin — ipotekler, hacizler, ihtilaflar. PBB'nin (emlak vergisi) güncel olduğunu ve borç bulunmadığını doğrulayın. IMB/PBG yapı izinlerinin geçerli olduğunu teyit edin. Öngörülen kullanımın imar tahsisine uygun olduğundan emin olun.
Gayrimenkul işlemlerinde hangi vergiler uygulanır?
Alıcı, işlem değerinin %5'i oranında BPHTB (devir vergisi) öder. Satıcı, işlem değerinin %2,5'i oranında PPh Final öder. Süregelen olarak malik, NJOP'un (vergiye esas değer) yaklaşık %0,1–0,3'ü oranında yıllık PBB (emlak vergisi) öder.
Bir PT PMA kurmak ne kadar sürer?
Temel kuruluş 2–4 hafta sürer. Tüm ruhsatlar, banka hesapları ve izinlerle birlikte tam faaliyete hazırlık genellikle 1–3 ay gerektirir.
PPJB ile AJB arasındaki fark nedir?
PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), ön nitelikte bağlayıcı bir sözleşmedir — işlem yapma taahhüdü. AJB (Akta Jual Beli) ise mülkiyeti fiilen devreden nihai satış senedidir. Her ikisi de Endonezya'da bir gayrimenkul alımının standart adımlarıdır.
HGB kapsamındaki bir gayrimenkul için banka finansmanı alabilir miyim?
Evet. Endonezya bankaları, Hak Tanggungan (ipotek hakkı) yoluyla HGB'yi teminat olarak kabul eder. Kira sözleşmesi (Hak Sewa) teminat olarak kullanılamaz.
Yeni bir PT PMA mı kurmalıyım, yoksa mevcut birini mi devralmalıyım?
Her iki seçeneğin de artıları vardır. Yeni bir PT PMA tam kontrol ve temiz bir geçmiş sağlar. Mevcut bir şirketi devralmak daha hızlı olabilir ve vergi avantajları sunabilir; ancak gizli yükümlülüklere karşı kapsamlı durum tespiti gerektirir.
Uzun vadeli HGB soruları
80 yıllık HGB süresinin ardından ne olur?
80 yılın sonunda HGB sona erer. Hak sahibi yeni bir HGB tahsisi için başvurabilir (yeni bir başvuru olarak değerlendirilir), hakkı Hak Pakai'ye dönüştürebilir (farklı hak, farklı kurallar) veya arazi devlet kontrolüne geri döner. Uygulamada gayrimenkullerin çoğu 80 yıla ulaşmaz — satılır, şirketler yeniden yapılandırılır veya gayrimenkuller yeniden geliştirilir. 50 yılın altındaki yatırım ufukları için bu nadiren pratik bir endişedir.
HGB uzatması reddedilirse devlet binalar için tazminat öder mi?
Tazminat mümkündür ancak garanti değildir. Devlet araziye altyapı için ihtiyaç duyduğunda tazminat kanunen zorunludur. İmar değişikliklerinde genellikle müzakere edilir. Malikin uyum ihlalleri veya yenileme başvurusunun yapılmaması durumunda tazminat olasılığı belirgin biçimde düşer. Bina değeri (amortisman düşülerek) ve iyileştirmeler genellikle tazmin edilir; arazi değeri edilmez — arazinin kendisine hiçbir zaman sahip olmadınız. En iyi koruma: mevzuata uyumu sürdürmek ve yenileme başvurusunu zamanında yapmaktır.
Bu sık sorulan sorular, Endonezya gayrimenkul hukuku ve yabancı yatırım hakkında genel bilgi vermektedir. Hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Endonezya mevzuatı sık sık değişir. Karar vermeden önce mutlaka nitelikli Endonezyalı hukuk, vergi ve yatırım profesyonellerine danışın.
