Horizen'in getiri projeksiyonları, söylemesi kolay ama kanıtlaması daha zor bir varsayıma dayanıyor: Kuta, Lombok çevresindeki ziyaretçi talebinin büyüdüğü ve bu büyümenin villa doluluğunu destekleyen bir biçimde gerçekleştiği. Bunu öylece iddia etmek yerine, kaynak rakamları Neden Lombok sayfasında üç grafik olarak yayımladık.
Bu yazı, söz konusu grafiklerin gerçekte ne söylediğini ele alan iki bölümün ilki. Tüm rakamlar Endonezya İstatistik Kurumu BPS NTB'den geliyor. Verinin bir iddiayı sınırlandırdığı yerlerde bunu belirttim.
1. Yurt içi ziyaretçi sayısı tek yılda %46 arttı
Kuta'yı içinde barındıran ilçe olan Lombok Tengah — Orta Lombok — 2024'te 1.490.740 yurt içi ziyaretçi girişi kaydetti; 2023'te bu sayı 1.019.617'ydi. Bu, on iki ayda %46,2'lik bir büyüme demek.
Akla gelen ilk itiraz MotoGP. Mandalika pisti aynı ilçede yer alıyor ve Eylül 2024'te 216.285 giriş gerçekleşti: Eylül 2023'e göre %145 artış ve serinin en yüksek ayı. Tek bir hafta sonu, bütün bir yılı olduğundan iyi gösterebilir.
O halde onu çıkaralım. Eylül ayı her iki yıldan da tamamen çıkarıldığında, yurt içi ziyaretçi sayısı yine de %36,8 büyüyor. Yarış eğilimi güçlendiriyor; onu yaratmıyor.
- Yalnızca Eylül 2024: 216.285 giriş — yılın %14,5'i
- Eylül hariç tüm yıl: +%36,8
2. Ara sezon doluyor, ancak yıl daha az değil daha çok mevsimsel
Bir villa için önemli olan rakam en iyi ay değil, en kötü ay. Yıllık getiriyi büyük ölçüde sakin ayların ne kadar gelir taşıdığı belirler; dolayısıyla sorulması gereken soru, tabanın yükselip yükselmediğidir.
Yükseliyor. 2023'ün en zayıf ayı 57.796 giriş çekmişti; 2024'ün en zayıf ayı 77.025 — yani %33 daha yüksek bir taban. 2024'ün on iki ayının onu, 2023'ün aylık ortalamasının üzerinde kaldı.
Değişimin en net görüldüğü yer dördüncü çeyrek. Ç4 girişleri 278.237'den 539.516'ya çıktı; %94'lük bu artış çeyreğin aylık ortalamasını yaklaşık 92.700'den 179.800'e taşıdı. Ay ay: Ekim +%41, Kasım +%99, Aralık +%177.
Dürüst bir çekince. Taban yükselmiş olsa da tavan daha hızlı yükseldi: en iyi ay %80 büyürken en kötü ay %33 büyüdü. Orta Lombok'un en yoğun ayı ile en sakin ayı arasındaki fark 2023'te 2,1 kattan 2024'te 2,8 kata çıktı. Talep yılın tamamında artıyor, ama 2024 2023'e kıyasla daha mevsimsel bir yıldı, daha dengeli değil. Modelleme açısından bu, yıllık toplamın daha az bilgi veren rakam olduğu anlamına geliyor; bir doluluk varsayımının sınanması gereken şey aylık dağılım.
3. Avrupa en hızlı büyüyen kaynak bölge
Lombok Uluslararası Havalimanı'na yabancı girişler 2024'te 81.544'e ulaştı; yıllık bazda %41,6 artış. Bölgesel dağılım:
- Asya-Pasifik — 52.918 giriş, +%36,9. Hâlâ toplamın %64,9'u.
- Avrupa — 25.170 giriş, +%56,1. Payı %28,0'dan %30,9'a yükseldi.
- Amerika kıtası — 2.924 giriş, +%22,9.
Avrupa en hızlı büyüyen bölge ve bu büyüme belirli bir ülkede yoğunlaşmak yerine geniş tabana yayılmış durumda: verideki yedi Avrupa pazarının tamamı en az %46 büyüdü. Birleşik Krallık 5.148 girişe ulaştı (+%51), Almanya 4.317 (+%46), Fransa 3.804 (+%53), Hollanda 2.251 (+%67), İsviçre 1.356 (+%84), İspanya 1.325 (+%67) ve İtalya 1.249 (+%53).
Kayda değer iki hareket daha var. Çin 2.292 girişten 6.111'e çıktı — %167 artışla artık üçüncü büyük tekil pazar. Malezya 28.464 girişle açık ara en büyük kaynak olmayı sürdürüyor; ancak toplamın %34,9'unu oluşturan payı, dağılım genişledikçe seyreliyor. Singapur, veri setinde daralan tek pazar oldu; %5 gerileyerek 8.237'ye indi.
Bu bizi doğrudan ilgilendiriyor, çünkü Horizen Avrupalı yatırımcılara satış yapıyor. Alıcılarımızı sağlayan bölge, aynı zamanda villalarının ağırlayacağı misafir tabanının en hızlı büyüyen kesimi.
4. Talep üst segmente kayıyor
Üçüncü grafik farklı bir veri setine dayanıyor: NTB eyaleti genelinde yıldızlı otellerde konaklayan misafirler, 2024 ile 2025 karşılaştırması.
- Dört yıldız — 471.090 → 561.326 misafir (+%19,2)
- Beş yıldız — 112.978 → 164.909 misafir (+%46,0)
- Toplam — 584.068 → 726.235 misafir (+%24,3)
Beş yıldız talebi, dört yıldızın yaklaşık 2,4 katı hızla büyüdü ve beş yıldızın üst segment misafirler içindeki payını %19,3'ten %22,7'ye taşıdı. Büyüme yüksek sezonla da sınırlı değil: beş yıldızda en güçlü aylar Nisan (+%73) ve Aralık (+%70) oldu.
Bana en ikna edici gelen ayrıntı manşet rakam değil. 2025'in on iki ayının tamamı, her iki kategoride ve istisnasız olarak 2024'ün karşılık gelen ayını geçti. On ikide on iki, güçlü bir çeyreğe kıyasla rastlantıyla açıklaması çok daha zor bir sonuç.
Bu veriler neyi göstermiyor
Bu rakamlarla birlikte üç çekince anılmalı.
Üç grafik doğrudan karşılaştırılabilir değil. Farklı coğrafyaları ve farklı dönemleri kapsıyorlar: yurt içi girişler Lombok Tengah ilçesine ait, yabancı girişler Lombok Uluslararası Havalimanı girişleri, otel rakamları ise NTB eyaletinin tamamını kapsıyor. İlk ikisi 2023 ile 2024'ü karşılaştırıyor; otel verisi 2024 ile 2025'i.
Yabancı giriş rakamı bir alt sınır, toplam değil. Lombok Uluslararası Havalimanı'ndaki uyruğa göre girişleri sayıyor. Adaya deniz yoluyla ulaşan ziyaretçiler — Bali ve Gili adalarından gelen hızlı tekneler kayda değer bir payı taşıyor — bu 81.544 rakamının içinde değil.
Girişler doluluk değildir, doluluk da getiri değildir. Gecelik fiyat, işletme maliyeti ve günlük yönetimin kalitesi, artan ziyaretçi sayısı ile bir mal sahibinin eline geçen tutar arasında duruyor. Talep büyümesi, yayımladığımız projeksiyonlar için gerekli bir koşul. Yeterli bir koşul değil.
2. Bölümde
1. Bölüm talep tarafını ele alıyor. 2. Bölüm arza dönüyor: Kuta çevresinde ne inşa ediliyor, gecelik fiyatlar bugün hangi seviyede ve %10–14'lük projeksiyon brüt getirinin geçerli olması için ziyaretçi büyümesinin doluluğa nasıl dönüşmesi gerekiyor.
Kaynak: BPS NTB (Badan Pusat Statistik, Nusa Tenggara Barat) — ilçelere göre turist girişleri, uyruğa göre Lombok Uluslararası Havalimanı'na yabancı turist ziyaretleri ve yıldızlı otellerdeki misafirler. Grafikler Neden Lombok sayfasında yer alıyor. Bu yazı genel bir piyasa analizidir; yatırım tavsiyesi değildir.
